Vejledning i GDPR regler for små foreninger

Datatilsynet har udsendt en vejledning til små foreninger, såsom andelsboligforeninger og ejerforeninger, om GDPR-regler

Se link nedenfor

https://www.datatilsynet.dk/hvad-siger-reglerne/vejledning/gdpr-univers-for-smaa-foreninger

9. august 2024

NY LOV for regulering af andelskronen

Fra 15. april kan andelskronen også reguleres således:

Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.

Det betyder at der på næste års regnskab og beregning af andelskronen kan vælges mellem 3 metoder:

1. Anskaffelsessum
2. Offentlig vurdering pristalsreguleret
3. Valuarvurdering

Valuarvurderinger

Regeringen vil forlænge gyldigheden for valuarvurderinger fra halvandet år til tre et halvt år. Den vil også gøre den offentlige vurdering mere retvisende.

Det fremgår af et lovforslag, som fremsættes torsdag. Det skriver Social-, Bolig- og Ældreministeriet i en pressemeddelelse.

Det skyldes blandt andet, at valuarvurderinger kun er gyldige i forbindelse med én generalforsamling. Det er forholdsmæssigt dyrt for særligt de mindre foreninger.

Der findes tre forskellige måder at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på.

Nogle benytter sig af anskaffelsesværdien, andre får en valuarvurdering, mens en tredje mulighed er at værdisætte ud fra den offentlige vurdering.

Værdiansættelsen skal blandt andet bruges, når en andel skal sælges eller overdrages til andre.

I flere år har der dog været en usikkerhed i forhold til den offentlige vurdering.

Siden 2012 er der ikke lavet nye offentlige ejendomsvurderinger for andelsboligforeninger.

Det har betydet, at andelsværdien i mange foreninger har stået i stampe i flere år.

Da Folketinget i 2021 besluttede helt at afskaffe ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, ramte det også andelsboligforeningerne. Det stod klart, at der ikke kom en løsning.

Derfor har nogle foreninger været nødt til at skifte til en anden slags vurdering, hvilket typisk er en valuarvurdering. Derfor skal gyldigheden for dem forlænges.

Derudover skal de offentlige vurderinger være mere retvisende ved, at de følger inflationen.

Det skal ske ved en mulighed for at regulere den sidste offentlige ejendomsvurdering efter nettoprisindekseringen.

22. februar 2024

Arbejdsskadereform

Arbejdsskadesystemet kommer i løbet af 2024 og fra starten af 2025 til at gennemgå en del ændringer.

Ændringerne skal styrke og forbedre arbejdsskadesystemet med en række konkrete initiativer, der skal fremme tilskadekomnes tilknytning til arbejdsmarkedet, forkorte sagsbehandlingstiderne og øge erstatningsniveauet.

For hovedparten af de private arbejdsgivere byder tiltagene ikke på nogen omvæltning af dagligdagen med arbejdsskadeforsikring. Man skal dog være opmærksom på de formelle tidsfrister for sagsoplysning og på sigt, at afgiften nedsættes.

For andels- og ejerforeninger vil det næppe have den store betydning. Hvis man ønsker detaljer, kan man kontakte os for nærmere oplysning.

Kilde: WTW

21. februar 2024

Andelshavers ulovlige installationer

Højesteret har netop afsagt en principiel dom, der afgør, hvornår en andelsboligforening kan kræve erstatning fra en andelshaver i tilfælde, hvor nye installationer, som andelshaveren har fået udført – f.eks. et nyt badeværelse – forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom.

I sagen for Højesteret havde en andelshaver fået lavet nyt badeværelse, og havde i den forbindelse indgået aftale med en professionel hovedentreprenør om udførelse af badeværelsesentreprisen. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade i andelsboligen og på andelsboligforeningens ejendom. Beskadigelsen af vandrøret var sket ved entreprenørens fastgørelse af et kabel til elektrisk gulvvarme til betongulvet på badeværelset.

Det følger af lejelovens regler, at en lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af installationer, lejeren har foretaget i sit lejemål – også selvom den skete skade ikke kan lægges lejer til last, fordi skaden f.eks. er sket i forbindelse med en autoriseret håndværkers arbejde.

Det centrale spørgsmål i sagen for Højesteret var, om man – som hidtil antaget – kunne anvende reglerne fra lejeloven til at afgøre sagen, således at andelshaveren skulle betale for udbedringen af vandskaden, som det utætte vandrør havde forårsaget – også selvom andelshaveren personligt var uden skyld i sagen.

Højesteret nåede frem til den konklusion, at reglerne i lejeloven ikke kunne anvendes. I begrundelsen for dommen lagde Højesteret særlig vægt på, at en lejers og en udlejers interesser normalt vil være stærkt adskilt, da lejeren har brugsret til en bolig, der ejes af udlejeren. Til forskel herfra er interesserne hos en andelshaver og andelsbolig-foreningen normalt mere forenelige; en andelshaver har brugsret til en bolig, der ejes af andelsboligforeningen, som andelshaveren er medejer af og aktivt deltager i driften af. Der var således ikke grundlag for at anvende lejelovens regler i den konkrete sag.

Dommen betyder, at en andelsboligforening som udgangspunkt ikke kan kræve erstatning af en andelshaver, hvis andelshaverens installationer har forårsaget skade på andelsboligforeningens ejendom. Andelshavers erstatningspligt indtræder først, hvis det konkret kan lægges andelshaveren personligt til last, at den skete skade er opstået. Bevisbyrden er andelsboligforeningens.

Dommen er af stor betydning, fordi det tidligere har været antaget, at lejelovens regler – hvor en lejer i udgangspunktet altid er erstatningsansvarlig for en skade forårsaget af lejers installationer – har fundet anvendelse i andelsboligforhold. Da dette nu viser sig ikke at være tilfældet, bør man overveje, om det er en retsstilling man vil acceptere i den enkelte andelsboligforening. Det kan således med fordel overvejes, om man skal ændre andelsboligforeningens vedtægter, således at det – ligesom tidligere – bliver lettere at stille en andelshaver til ansvar, hvis andelshavers installationer forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom. Det kan også overvejes, om bestyrelsen i en andelsboligforening skal have en vedtægtsbestemt ret til at kræve, at der føres løbende tilsyn med f.eks. badeværelsesentrepriser.

2. oktober 2023

PRISTALSREGULERINGER

Nu har folketinget vedtaget et loft over pristalsreguleringer.

Hvad betyder loftet?

Aftalen lægger op til en begrænsning af den årlige stigning, der kan henføres til nettoprisregulering i 2022 og 2023, til fire procent per år, se eksempel i figur 2.

Loftet gælder heller ikke ved genudlejning, men alene i bestående lejeforhold, da tanken bag ved loftet jo er at beskytte eksisterende lejere mod de pludselige, store stigninger, der følger den usædvanlige udvikling i nettoprisindekset.

Hvornår træder det i kraft?

Aftaleparterne ønsker en hastebehandling, som skal medføre, at loftet træder i kraft i september 2022. Loftet skal få direkte betydning for alle stigninger, der meddeles efter lovens ikrafttræden.

Loftet skal dog også ramme de stigninger, der er meddelt forud for ikrafttræden. Her skal loftet indfases med et varsel, der svarer til lejekontraktens opsigelsesvarsel. Loftet vil i dette tilfælde kun have betydning for fremtidige betalinger. Der skal altså ikke tilbagebetales allerede opkrævede stigninger.

Hvad betyder undtagelsesordningen?

Der påtænkes en undtagelsesordning. Kan udlejere påvise udgiftsstigninger på over fire procent i hhv. 2022 og 2023, skal de kunne varsle stigninger, der ligger over grænsen – men kun op til nettoprisstigningen.

Beregningsmetoden kommer formentlig til at læne sig op ad omkostningsbestemte budgetter. Der skal tages afsæt i stigning i udgifter til fx forsikring, vicevært, renholdelse, finansiering, vedligeholdelse mv. Der er dog ingen tvivl om, at løsningen vil medføre en stor administrativ byrde. Frem for at kunne meddele en stigning på baggrund af NPI-udviklingen, skal udlejer både udarbejde en form for driftsbudgetter og følge en decideret varslingsprocedure, hvor lejer har indsigelsesret, og udlejer er forpligtet til at indbringe sagen for huslejenævnene. Nævnene forventes at kunne træffe afgørelse inden for tre måneder, men hvordan denne opgave skal løftes, må vi vente i spænding på at få svar på.

20. september 2022

NY LEJELOV VEDTAGET

To komplicerede love blev til én, da sammenskrivningen mellem lejeloven og boligreguleringsloven tirsdag blev endeligt vedtaget af et bredt flertal i Folketinget. Godt at få afsluttet et langt forløb, selvom der burde være mere tid til implementeringen, lyder det fra EjendomDanmark.

3. marts 2022

Nye regler for forbrugsaflæsninger:

Når du er boliglejer, beboer i en boligforening eller erhvervslejer, har du ret til at kunne følge dit energiforbrug

Det er lovpligtigt: EU har indført en ny lovgivning, der skaber mere fokus på forbrug af vand- og energi.

Har du målere, der kan fjernaflæses, siger loven at én forbrugsopgørelse årligt nu ikke længere er nok. Du skal have adgang til forbrugsoplysninger to gange årligt, og fra 2022 mindst én gang pr. måned.

Vi kan bla. anbefale Techems løsning:

“Techem Beboer App” stiller dine data til rådighed. Du kan enten bruge din mobiltelefon eller din PC til at se dine
forbrugsoplysninger. Du kan følge med løbende, men bliver også informeret automatisk, når du iflg. loven skal gøres opmærksom på dit forbrug mindst to gange om året.

9. september 2021

 

Nye regler for fremleje i høring

Af Morten Jarlbæk Pedersen, EjendomDanmark 12. maj 2021

Reglerne for fremleje skal strammes, så der bliver bedre muligheder for at håndtere fremlejegivere, der udnytter fremlejetagere. Nyt lovforslag er nu i høring.
Lejere i Danmark har omfattende beskyttelse mod uretmæssigheder, men folk, der bor til fremleje, har ikke samme rettigheder og beskyttelse. Sådan er reglerne i dag.
Den situation skaber mulighed for udnyttelse af folk, der f.eks. lejer et værelse i en lejlighed, som en anden person har lejet i en ejendom. Når en lejer agerer som udlejer, er det således langt sværere at holde vedkommende til ansvar, hvis han eller hun agerer uretmæssigt over for sine fremlejere.
Det ønsker man at gøre noget ved politisk, og på baggrund af en række sager om fremlejeforhold, der er endt galt, har Indenrigs- og Boligministeriet derfor sendt et lovforslag i høring. Målet med lovforslaget er at stramme reglerne for fremleje, så fremlejetagere opnår en større beskyttelse end i dag.
Forslaget har også relevans for udlejere:
Lovforslaget har på flere måder også relevans for udlejere og administratorer. Med lovforslaget ønsker Indenrigs- og Boligministeriet bl.a. at skabe bedre muligheder for udlejere til at opsige lejemål, hvor en lejer har ageret uretmæssigt over for sine fremlejere.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår også, at fremlejetagere i visse tilfælde kan gøre krav gældende over for udlejeren, som om lejeforholdet var indgået direkte med udlejeren og ikke med fremlejegiveren – det vil ifølge forslaget kræve, at udlejer ikke reagerer over for en lejer, der ikke overholder lejeloven i sit fremlejeforhold. Desuden vil man give huslejenævnene en styrket rolle i håndteringen af fremlejeforhold. 
EjendomDanmark er netop nu i færd med at udarbejde et høringssvar. Der er frist for at afgive kommentarer til lovforslaget den 8. juni 2021.

Ny lejelov
Der foreligger et nyt udkast til sammenskrivning af Lejeloven og Boligreguleringsloven . Denne ligger nu i høring. Først når det endelige lovforslag er klar, er det muligt at se, om der er reelle ændringer i reglerne.

Sådan rammes andelsboliger af udskudte ejendomsvurderinger
Af Povl Dengsøe, journalist, 3. september 2020
Det vil påvirke økonomien i andelsforeninger, at de offentlige ejendomsvurderinger endnu engang er udskudt. Og andelshavere risikerer at blive stavnsbundne i flere år, mener formand for andelsboligforeningerne.
Effekten af de forsinkede offentlige ejendomsvurderinger breder sig til andelsboligerne. Andelshaverne risikerer at blive ramt på økonomien på flere måder.
Det fremgår af en kommentar fra direktør Jan Hansen fra andelsboligforeningernes fælles organisation, ABF.
Jan Hansen kalder det »stærkt utilfredsstillende, at ejendomsvurderingerne igen udskydes,« som det blev bekræftet onsdag aften. Jan Hansen mener, at de sidste af de nye og retvisende vurderinger først forventes at komme med i det nye system i 2025 – og det vil være andelsboligerne.
»Andelsboligforeningerne er i forvejen blevet meddelt, at de står sidst i køen, da ejerboligvurderinger skal være klar først. Dermed kan andelsboligforeningerne nu tidligst se frem til nye vurderinger engang i 2022 men forventeligt endnu senere,« lyder Jan Hansens kommentar.
Det vil have flere uheldige effekter for andelshaverne.
»Andelshaverne bliver mere eller mindre stavnsbundet, fordi de ikke får del i den værdistigning, der har været siden 2012. Dermed får de ringere økonomisk mulighed for at komme videre på boligmarkedet, for eksempel når en familieforøgelse kræver en større bolig,« anfører Jan Hansen.
Han påpeger videre, at forsinkelsen heller ikke er gavnlig for miljøet og de overordnede mål om at nedbringe CO2-udslippet, fordi andelsboligforeninger kan komme til at udskyde vedligeholdelsesopgaver på grund af udskydelsen.
Det skyldes, at lån til at vedligeholde og forbedre ejendommen isoleret set kan betyde et fald i andelsværdien – et fald der med en ny offentlig vurdering kunne være blevet neutraliseret.
»Endelig giver det utryghed ude i foreningerne, fordi der fortsat er usikkerhed om grundskyldens størrelse efter en ny vurdering,« mener Jan Hansen, som kalder det dybt kritisabelt, at vurderingerne igen udskydes.
Problemerne med de offentlige vurderinger vedrører kun de foreninger, der har valgt at sætte værdien af deres andele efter de offentlige vurderinger. Det er valgfrit, om en andelsforening vil værdisætte sig efter den offentlige vurdering, anskaffelsesprisen eller en såkaldt valuarvurdering, der er en markedsvurdering sat i forhold til prisen på en tilsvarende udlejningsejendom.

Ny lejelov på vej
Læs mere her

Valuarvurderinger:
Andelsboligforeninger kan nu anvende den seneste valuarvurdering af ejendommen, udarbejdet inden 1.7.2020 ved fastsættelse af andelsværdierne i foreningen i en ubegrænset periode. Man kan tidsubegrænset anvende de seneste offentlige vurderinger fra før lovens ikrafttræden, hvis den gamle vurdering feks. er højere, og denne i stedet ønskes anvendt.
Der er en overgangsordning, således at allerede igangsatte, større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen.
Andelsboligforeninger, som lægger en valuarvurdering eller offentlig vurdering – foretaget før den 1.7.2020 – til grund for andelsværdiberegningen, kan fremover lægge værdien af forbedringer, udført på ejendommen efter denne vurdering, som fastholdes, til værdiansættelsen af ejendommen.
Dette betyder, at foreningerne på førstkommende ordinære generalforsamling kan beslutte at anvende enten valuarvurdering eller offentlig vurdering, begge daterende sig før den 1.7.2020, og gyldige.
Hvis vurderingsprincippet ændres, bortfalder muligheden for at vælge valuarvurdering før 1.7.2020.
Dette betyder, at alle foreningers andelskrone kan opretholdes, men må reguleres med alm. reguleringer, såsom underskud i driften, låneomkostninger eller vedtagne vedligeholdelsesarbejder, som alle reducerer andelskronen.
Det er således kun vurderingen, der fastfryses. Der skal formentlig også ske nyvurdering i henhold til regnskabloven, for at opretholde egenkapitalen – ellers må andelskronen beregnes for sig selv.
Lidt teknisk – men sådan lyder de nye regler …