Ny lovgivning


Nye regler for fremleje i høring

Af Morten Jarlbæk Pedersen, EjendomDanmark 12. maj 2021

Reglerne for fremleje skal strammes, så der bliver bedre muligheder for at håndtere fremlejegivere, der udnytter fremlejetagere. Nyt lovforslag er nu i høring.
Lejere i Danmark har omfattende beskyttelse mod uretmæssigheder, men folk, der bor til fremleje, har ikke samme rettigheder og beskyttelse. Sådan er reglerne i dag.
Den situation skaber mulighed for udnyttelse af folk, der f.eks. lejer et værelse i en lejlighed, som en anden person har lejet i en ejendom. Når en lejer agerer som udlejer, er det således langt sværere at holde vedkommende til ansvar, hvis han eller hun agerer uretmæssigt over for sine fremlejere.
Det ønsker man at gøre noget ved politisk, og på baggrund af en række sager om fremlejeforhold, der er endt galt, har Indenrigs- og Boligministeriet derfor sendt et lovforslag i høring. Målet med lovforslaget er at stramme reglerne for fremleje, så fremlejetagere opnår en større beskyttelse end i dag.
Forslaget har også relevans for udlejere:
Lovforslaget har på flere måder også relevans for udlejere og administratorer. Med lovforslaget ønsker Indenrigs- og Boligministeriet bl.a. at skabe bedre muligheder for udlejere til at opsige lejemål, hvor en lejer har ageret uretmæssigt over for sine fremlejere.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår også, at fremlejetagere i visse tilfælde kan gøre krav gældende over for udlejeren, som om lejeforholdet var indgået direkte med udlejeren og ikke med fremlejegiveren – det vil ifølge forslaget kræve, at udlejer ikke reagerer over for en lejer, der ikke overholder lejeloven i sit fremlejeforhold. Desuden vil man give huslejenævnene en styrket rolle i håndteringen af fremlejeforhold. 
EjendomDanmark er netop nu i færd med at udarbejde et høringssvar. Der er frist for at afgive kommentarer til lovforslaget den 8. juni 2021.


Ny lejelov
Der foreligger et nyt udkast til sammenskrivning af Lejeloven og Boligreguleringsloven . Denne ligger nu i høring. Først når det endelige lovforslag er klar, er det muligt at se, om der er reelle ændringer i reglerne.


Sådan rammes andelsboliger af udskudte ejendomsvurderinger
Af Povl Dengsøe, journalist, 3. september 2020
Det vil påvirke økonomien i andelsforeninger, at de offentlige ejendomsvurderinger endnu engang er udskudt. Og andelshavere risikerer at blive stavnsbundne i flere år, mener formand for andelsboligforeningerne.
Effekten af de forsinkede offentlige ejendomsvurderinger breder sig til andelsboligerne. Andelshaverne risikerer at blive ramt på økonomien på flere måder.
Det fremgår af en kommentar fra direktør Jan Hansen fra andelsboligforeningernes fælles organisation, ABF.
Jan Hansen kalder det »stærkt utilfredsstillende, at ejendomsvurderingerne igen udskydes,« som det blev bekræftet onsdag aften. Jan Hansen mener, at de sidste af de nye og retvisende vurderinger først forventes at komme med i det nye system i 2025 – og det vil være andelsboligerne.
»Andelsboligforeningerne er i forvejen blevet meddelt, at de står sidst i køen, da ejerboligvurderinger skal være klar først. Dermed kan andelsboligforeningerne nu tidligst se frem til nye vurderinger engang i 2022 men forventeligt endnu senere,« lyder Jan Hansens kommentar.
Det vil have flere uheldige effekter for andelshaverne.
»Andelshaverne bliver mere eller mindre stavnsbundet, fordi de ikke får del i den værdistigning, der har været siden 2012. Dermed får de ringere økonomisk mulighed for at komme videre på boligmarkedet, for eksempel når en familieforøgelse kræver en større bolig,« anfører Jan Hansen.
Han påpeger videre, at forsinkelsen heller ikke er gavnlig for miljøet og de overordnede mål om at nedbringe CO2-udslippet, fordi andelsboligforeninger kan komme til at udskyde vedligeholdelsesopgaver på grund af udskydelsen.
Det skyldes, at lån til at vedligeholde og forbedre ejendommen isoleret set kan betyde et fald i andelsværdien – et fald der med en ny offentlig vurdering kunne være blevet neutraliseret.
»Endelig giver det utryghed ude i foreningerne, fordi der fortsat er usikkerhed om grundskyldens størrelse efter en ny vurdering,« mener Jan Hansen, som kalder det dybt kritisabelt, at vurderingerne igen udskydes.
Problemerne med de offentlige vurderinger vedrører kun de foreninger, der har valgt at sætte værdien af deres andele efter de offentlige vurderinger. Det er valgfrit, om en andelsforening vil værdisætte sig efter den offentlige vurdering, anskaffelsesprisen eller en såkaldt valuarvurdering, der er en markedsvurdering sat i forhold til prisen på en tilsvarende udlejningsejendom.


Ny lejelov på vej
Læs mere her


Valuarvurderinger:
Andelsboligforeninger kan nu anvende den seneste valuarvurdering af ejendommen, udarbejdet inden 1.7.2020 ved fastsættelse af andelsværdierne i foreningen i en ubegrænset periode. Man kan tidsubegrænset anvende de seneste offentlige vurderinger fra før lovens ikrafttræden, hvis den gamle vurdering feks. er højere, og denne i stedet ønskes anvendt.
Der er en overgangsordning, således at allerede igangsatte, større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen.
Andelsboligforeninger, som lægger en valuarvurdering eller offentlig vurdering – foretaget før den 1.7.2020 – til grund for andelsværdiberegningen, kan fremover lægge værdien af forbedringer, udført på ejendommen efter denne vurdering, som fastholdes, til værdiansættelsen af ejendommen.
Dette betyder, at foreningerne på førstkommende ordinære generalforsamling kan beslutte at anvende enten valuarvurdering eller offentlig vurdering, begge daterende sig før den 1.7.2020, og gyldige.
Hvis vurderingsprincippet ændres, bortfalder muligheden for at vælge valuarvurdering før 1.7.2020.
Dette betyder, at alle foreningers andelskrone kan opretholdes, men må reguleres med alm. reguleringer, såsom underskud i driften, låneomkostninger eller vedtagne vedligeholdelsesarbejder, som alle reducerer andelskronen.
Det er således kun vurderingen, der fastfryses. Der skal formentlig også ske nyvurdering i henhold til regnskabloven, for at opretholde egenkapitalen – ellers må andelskronen beregnes for sig selv.
Lidt teknisk – men sådan lyder de nye regler …